Apa Patut Pembeli Perlu Buat Jika Rumah Undercon Runtuh? | HARTABUMIHARTABUMI
Hasil carian anda

Apa Patut Pembeli Perlu Buat Jika Rumah Undercon Runtuh?

Featured Image 2020 (4) 01

Dipos oleh Hi HOME pada Mac 11, 2020
| 0

Mutakhir ini rakyat Malaysia mengalihkan fokus kepada cerita-cerita peralihan kuasa dan juga politik. Polemiknya adalah apakah pilihan yang ada dari sudut perlembagaan jika sesebuah kerajaan itu runtuh di tengah jalan? Serahkan kepada kebijaksanaan Yang Dipertuan Agong untuk menentukannya.

Beberapa minggu lepas, situasi yang sama berlaku akan tetapi ianya bukanlah berkaitan dengan keruntuhan institusi kerajaan tetapi dalam isu runtuhan projek kondominium di ibu negara yang yang masih berada di dalam proses pembinaan iaitu di Taman Desa dan Mont Kiara.

Secara ringkasnya, tragedi runtuhan yang berlaku di Taman Desa, Kuala Lumpur pada 14 Februari 2020 adalah sebuah projek pembinaan pangsapuri “The Address” yang dijalankan oleh syarikat pemaju Maxim Holdings Sdn Bhd, manakala tragedi runtuhan di Mont Kiara pada 24 Februari 2020 juga melibatkan pembinaan sebuah projek pangsapuri oleh pemaju syarikat tempatan.

Image result for The Address Maxim Holdings Sdn Bhd

Menurut laporan media, antara faktor yang dikenalpasti menjadi punca berlakunya runtuhan tersebut adalah struktur bangunan yang tidak kuat dan kukuh diburukkan  lagi dengan cuaca yang tidak menentu.

Artikel ini akan mengupas dari segi perundangan berkaitan status pembeli hartanah dalam situasi di mana projek hartanah tersebut mengalami masalah seperti insiden runtuhan sewaktu masih dalam proses pembinaan dan apakah remedi yang ada bagi pembeli tersebut?

Setiap urusan jual beli hartanah yang dibeli terus dari pemaju adalah tertakluk kepada Jadual G dan H, Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989.

Di bawah peraturan tersebut, dinyatakan secara jelas terma-terma jual beli antara pihak penjual dan pembeli mengikut jenis hartanah samada hartanah yang dibawah hakmilik Individu (“landed”) ataupun di bawah hakmilik strata.

Dalam kebanyakan keadaan, semua pemaju diwajibkan mengikut terma-terma yang telah dinyatakan dalam akta tersebut tanpa boleh membuat sebarang pindaan terhadap terma-terma tersebut melainkan dengan kebenaran pihak berkuasa iaitu Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan (“KPKT”).

Image result for Jadual G dan H

Matlamat asas kewujudan akta ini adalah bagi melindungi para pembeli dari sebarang penipuan atau ketidakjujuran penjual.

Persoalan asas yang perlu dijelaskan adalah sejauh mana hak pembeli sekiranya berlaku runtuhan bangunan sewaktu dalam proses pembinaan?

Apakah mereka mempunyai remedi undang-undang untuk meminta ganti rugi kepada pemaju atau boleh membatalkan terus perjanjian jual beli mereka dengan pemaju?

Ataupun perjanjian jual beli mengikat mereka untuk meneruskan perjanjian tersebut selagi pemaju memenuhi obligasi undang-undang iaitu menyerahkan milikan kosong kepada pembeli?

Apabila berlakunya runtuhan bangunan yang sedang di dalam pembinaan, tentulah ianya menjadi kebimbangan samada bangunan tersebut akan menjadi bangunan yang selamat untuk didiami atau sebaliknya.

Adakah pemaju telah menjalankan tanggungjawabnya dalam memastikan pembinaan bangunan tersebut memenuhi kriteria dan syarat yang ditetapkan oleh undang-undang bagi pemaju mendapatkan Perakuan Penyiapan dan Pematuhan?

Bagi perbincangan lanjut terhadap tanggungjawab Pemaju di dalam proses pembinaan Hartanah, terdapat beberapa klausa-klausa penting yang perlu diketahui dan difahami oleh pihak Pembeli di dalam pembelian unit hartanah daripada pihak Pemaju.

Image result for developer property

Antaranya adalah:-

1. Memahami obligasi pemaju sebelum milikan kosong diberikan kepada Pembeli.

Menurut klausa 13, Jadual H, Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989, adalah menjadi tanggungjawab untuk memastikan bahawa hartanah tersebut dibina dengan cara dan kemahiran yang baik dan bagi melaksanakan perkara ini.

Pihak pemaju juga akan dalam keadaan tertentu bekerjasama dengan pihak ketiga terutamanya kontraktor hartanah dan seterusnya  memasuki  perjanjian dan kontrak bersama kontraktor tersebut bagi membantu pihak pemaju untuk menyempurnakan pembinaan sesebuah bangunan.

Sekiranya berlaku perlanggaran kontrak di antara pihak pemaju dan juga kontraktor, adalah menjadi tanggungjawab pemaju untuk menyelesaikan segala permasalahan yang berlaku kesan daripada perlanggaran kontrak tersebut tanpa menggangu kebolehupayaan pemaju untuk memberikan milikan kosong kepada Pembeli pada masa yang telah ditetapkan. 

Milikan Kosong (Vacant Possession) secara bahasa yang mudah difahami adalah pemberian rumah yang kosong atau rumah yang mempunyai apa-apa kelengkapan dan perabot lain yang disenaraikan dalam Perjanjian jual beli diberikan kepada pembeli rumah selepas transaksi pembelian rumah tersebut selesai.

Sebelum memberikan milikan kosong kepada Pembeli, pihak pemaju perumahan  bertanggungjawab untuk memastikan bahawa;

(a)   Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (Certificate of Completion and Compliance [CCC]) telah dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan seperti yang telah diperuntukkan di dalam Akta Jalan, Parit dan Bangunan 1974 yang mana di sini sijil tersebut akan dikeluarkan oleh pihak berkuasa tempatan untuk memastikan bahawa bangunan tersebut selamat untuk diduduki.

(b)   bekalan elektrik dan air sedia untuk penyambungan.

(c)   pembeli telah membayar baki harga belian menurut jadual pembayaran.

Menurut Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989, pemaju perumahan dikehendaki untuk menyerah milikan kosong untuk rumah atas tanah dengan hakmilik individu dalam tempoh 24 bulan selepas tarikh perjanjian jual beli disempurnakan dan tempoh 36 bulan jika ia jenis hartanah yang memiliki hakmilik strata (flat,pangsapuri, kondominium dan rumah atas tanah yang mempunyai dua tingkat ke atas).

Image result for Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan

Walaubagaimanapun, tempoh penyerahan milikan kosong tidak semestinya mengikut apa yang telah ditetapkan di dalam peraturan kerana terdapat juga situasi di mana pihak pemaju memerlukan masa yang lebih lama untuk menyiapkan projek pembinaan bangunan dengan syarat tempoh masa tambahan yang telah diminta telah dipersetujui oleh pihak kementerian KPKT.

Hak Pembeli sekiranya pihak Pemaju gagal melaksanakan tanggungjawab mereka di dalam membina sesuatu projek perumahan yang secara tidak langsung menyebabkan pihak Pemaju gagal memberikan milikan kosong pada masa yang ditetapkan.

Seperti apa yang telah diperuntukkan di dalam Jadual G atau H Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989, sekiranya pihak Pemaju gagal memberikan milikan kosong kepada pihak Pembeli dalam masa yang ditetapkan, pihak Pemaju bertanggungjawab untuk membayar ganti rugi kepada pihak pembeli mengikut kadar ganti rugi yang telah ditentukan dan ditetapkan  di dalam klausa perjanjian jual beli yang di tandatangani oleh pihak Pemaju dan juga Pembeli.

2.Alasan-alasan penamatan perjanjian.

Secara amnya, klausa klausa di dalam jadual G dan H, Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989 menyatakan secara jelas bahawa pihak Pemaju perumahan boleh menamatkan perjanjian bersama Pembeli sekiranya pihak Pembeli gagal membuat pembayaran secara berperingkat mengikut apa yang telah ditetapkan di dalam perjanjian jual beli dengan syarat notis yang mencukupi telah diberikan kepada Pembeli atas kegagalan Pembeli untuk membuat bayaran berperingkat tersebut.  

Akan tetapi penamatan perjanjian oleh pihak pembeli tidak dinyatakan di dalam jadual G mahupun Jadual H, Peraturan-peraturan Pemaju Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1989. Walaubagaimanapun, Seksyen 8 dan 8A Akta Pemajuan Perumahan (Kawalan dan Perlesenan) 1966.

Pihak Pembeli dibenarkan untuk menamatkan perjanjian sekiranya pihak Pemaju secara sukarela memberhentikan pembinaan projek tersebut ataupun sebaliknya, dengan syarat kriteria-kriteria yang dinyatakan dalam seksyen tersebut dipatuhi.

Lanjutan daripada perbincangan di atas, sesetengah pihak ada juga menyatakan bahawa tragedi runtuhan di Taman Desa dan Mont Kiara disebabkan dan dikategorikan sebagai “force majuere” yang mana ia membolehkan pihak Pembeli membuat penamatan kontrak secara serta merta sekiranya berlaku kejadian runtuhan sewaktu pembinaan? Apakah yang dimaksudkan dengan “force majeure”?

Dan sejauh manakah “force majeure” memberikan impak terhadap perjanjian yang telah ditandatangani oleh pihak Pemaju dan pembeli?

Klausa “force majeure” sering digunakan di dalam perjanjian hartanah sekunder (subsale)  akan tetapi bukan di dalam Perjanjian di antara Pemaju dan pembeli kerana ianya tidak disebut atau dinyatakan di dalam mana-mana klausa di dalam Jadual G dan H.

Kejadian “force majeure” adalah kejadian yang membolehkan sesuatu perjanjian tidak dapat diteruskan atas sebab atau kejadian seperti berikut:-

a. Peperangan (sama ada ia diisytiharkan atau tidak), pertempuran, penaklukan atau tindakan oleh musuh-musuh asing;

b. Pemberontakan, revolusi, rampasan kuasa, perang saudara atau tindakan pengganas;

c.  Bencana alam termasuk, tetapi tidak terhad kepada, gempa bumi, banjir dan kebakaran bawah tanah yang spontan, tsunami (ombak besar) atau apa-apa bencana alam yang mana, secara munasabahnya, seseorang yang berpengalaman tidak dijangka untuk mengambil langkah-langkah beringat-ingat;

d.  Letupan nuklear, pencemaran radio aktif atau bahan kimia atau radiasi;

e.  Tekanan ombak yang disebabkan oleh kapal terbang atau apa-apa peranti aerial yang bergerak dalam kelajuan sonik atau supersonik; dan

f.   Rusuhan, kekecohan atau kekacauan awam.

Secara ringkasnya, sekiranya berlaku perkara yang dinyatakan di atas, yang menyebabkan perjanjian tidak dapat diteruskan dan tujuan dan objektif utama perjanjian utama tidak dapat dipenuhi, maka pihak-pihak dibenarkan untuk menamatkan perjanjian.

Di dalam runtuhan yang berlaku di Jalan Desa dan juga Mont Kiara, ada yang menyatakan bahawa keruntuhan adalah disebabkan oleh “Act of God” ataupun apa yang dinyatakan di (c) di atas.

Akan tetapi agak sukar untuk membuktikan bahawa keruntuhan itu disebabkan oleh “Act of God” dan memberikan alasan kepada Pembeli untuk menamatkan perjanjian jual beli bersama pemaju terutama sekali ketika pihak pemaju masih berada di dalam tempoh pembinaan.

Selagi runtuhan tersebut tidak secara serta merta memberhentikan atau menghalang Pemaju untuk terus melaksanakan tanggungjawab mereka dalam tempoh masa yang telah di tetapkan selagi itulah pihak Pembeli tidak boleh menggunakan alasan “force majeure untuk menamatkan perjanjian jual beli ini.

Kesimpulannya, Pembeli harus mengetahui bahawa dengan menandatangani perjanjian jual beli bersama pihak Pemaju, perjanjian tersebut telah mengikat kedua-dua belah pihak, yang mana, pembeli adalah terikat untuk tidak sesuka hati membatalkan perjanjian tersebut Manakala pihak pemaju pula perlu memberikan milikan kosong dalam masa yang telah ditetapkan.

Oleh yang demikian, semua pembeli adalah dinasihatkan supaya mengambil langkah untuk mendapatkan konsultansi daripada pihak peguam yang berkemahiran sebelum mengambil tindakan lanjut. Seperti mana dalam mana-mana negara yang mengamalkan prinsip demokrasi yang mencanangkan kuasa Rakyat, begitulah juga kuasa Pembeli dalam urusan jual beli rumah!

Disediakan Oleh : Mohd Shafieuddin Ibrahim (Firma CSQlaw)

Komen Anda?

Bandingkan Hartanah