Ini Sebab Kenapa Harga Rumah Di Malaysia Mahal | HARTABUMIHARTABUMI
Hasil carian anda

Ini Sebab Kenapa Harga Rumah Di Malaysia Mahal

Suraya Ismail/kri

Dipos oleh Hi HOME pada Jun 18, 2020
| 0

Harga rumah yang mahal di Malaysia bukan satu rahsia lagi. Semua orang tahu. Yang cakap harga rumah di Malaysia murah hanyalah warga asing sahaja.

Disebabkan harga rumah yang mahal, ramai rakyat marhaen seperti kita tak mampu beli. Tapi yang peliknya, pemaju pula semakin galak buat projek perumahan mahal-mahal. Akibatnya banyak rumah mahal ini tak terjual. Persoalannya kenapa?

Kemudian, bila rumah mahal ini tak terjual, harganya pula tak turun-turun. Kenapa?

Persoalan-persoalan inilah yang kami akan jawab dalam artikel ini.

Malaysia banyak lambakan rumah tak terjual

Menurut laporan Jabatan Penilaian dan Perkhidmatan Harta Malaysia, pada akhir tahun 2019 terdapat sejumlah 30,664 buah rumah baru tapi tak terjual selepas 9 bulan di Malaysia. Semua rumah ini nilainya mencecah RM18.82 bilion.

48.8% rumah baru yang tak terjual ini terdiri daripada unit kondominium dan pangsapuri. 32.2% lagi adalah rumah teres. Selebihnya adalah rumah semi-D, rumah kos rendah dan rumah berkelompok.

Dalam banyak-banyak negeri, Johor (18.4%), Perak (16.4%) dan Selangor (15.3%) adalah tiga negeri yang mempunyai jumlah rumah baru ‘tak laku’ yang paling banyak.

Tapi di sebalik lambakan rumah ‘tak laku’ ini, harga rumah semakin naik. Buktinya kajian Institut Kajian Khazanah menunjukkan harga rumah di Malaysia meningkat 313% antara tahun 2002 hingga 2016. Pelik, kan?

Langkah bantu stabil sewa rumah di bandar | Nasional | Berita Harian

Sepatutnya kalau ikut hukum makroekonomi, bila barang tak laku, harga barang tersebut akan turun. Tapi dalam kes rumah di Malaysia, sebaliknya yang berlaku.

Kalau kadar kenaikan gaji kita seiring dengan kadar kenaikan harga rumah – lain ceritanya. Tapi masalahnya sekarang di Malaysia, kadar kenaikan harga rumah lagi tinggi daripada kadar kenaikan gaji.

Menurut Bank Dunia dan Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu (UN), sesebuah rumah dikira mampu milik jika harganya tiga kali ganda pendapatan tahunan isi rumah.

Ini bermakna jika pendapatan isi rumah anda (gaji suami + isteri) adalah RM8,000 sebulan, pendapatan tahunan isi rumah anda adalah RM96,000. Maka harga rumah mampu milik bagi anda adalah RM288,000.

Kalau kita ambil kira definisi rumah mampu milik di atas dengan pendapatan median di Malaysia, Bank Negara kata harga maksimum rumah mampu milik untuk rakyat Malaysia adalah RM282,000.

Tapi masalahnya sekarang, berdasarkan laporan Institut Kajian Khazanah, 65% rumah baru yang tak terjual selepas 9 bulan di pasaran pada suku kedua 2019 berharga RM300,000 ke atas.

Jadi sejak bila dan kenapa harga rumah di Malaysia naik?

Dasar bank dan kerajaan pada 2009 punca harga rumah naik

Menurut Pengarah Institut Kajian Khazanah, Dr. Suraya Ismail, tahun 2009 adalah tahun yang bersejarah dalam industri perumahan negara.

“Sebelum tahun 2009, harga rumah di Malaysia masih lagi berpatutan,” katanya. “Tetapi sejak 2009, kadar kenaikan harga rumah mula naik melebihi 8% setahun.”

Dr. Suraya menjelaskan salah satu punca kenapa harga rumah naik mendadak bermula tahun 2009 adalah kerana adanya akses mudah kepada pinjaman perumahan daripada bank.

Harga Rumah Naik Sebab Minyak Mahal. Betul Ke Sebab tu?

“Bila bayaran bulanan pinjaman perumahan direndahkan, tapi tempoh pinjaman perumahan dipanjangkan, orang senang beli rumah.”

Kemudahan akses pinjaman perumahan ini pada asalnya dibuat untuk merangsang pertumbuhan dalam sektor hartanah negara berikutan krisis kewangan dunia 2008.

Tetapi dalam pada masa yang sama, ia juga menggalakkan ramai orang membeli rumah di luar kemampuan kewangan mereka. Banyak rumah mahal laris dan habis terjual.

Melihat trend rumah mahal yang laris ini, pemaju menyangka permintaan terhadap rumah mahal semakin meningkat. Akibatnya, mereka membina lebih banyak rumah mahal.

Satu lagi punca adalah kerana perlaksanan polisi kerajaan pada tahun 2009 yang membenarkan warga asing membeli rumah berharga RM1 juta di Malaysia.

“Kalau anda adalah pemaju, pasti anda akan buat rumah untuk pasaran pembeli warga asing. Sebab jika anda ada tanah yang bagus, kenapa anda nak bina rumah RM300,000 atau RM500,000 kalau anda boleh bina rumah RM1 juta?” jelas Dr. Suraya lagi.

Kenapa harga rumah tak laku, tak turun

Walaupun pasaran hartanah Malaysia dipenuhi dengan lambakan rumah mahal yang tak terjual ini, ramai orang tanya – kenapa harga rumah tersebut tak turun-turun?

Dr. Suraya menjelaskan sebabnya.

“Perlu diingat, pembeli rumah sedia ada tak nak harga rumah jatuh. Sebab ini akan membuatkan nilai ekuiti mereka akan turun juga. Mereka akan rugi. Jadi mereka bimbang.

“Sebab kedua adalah keengganan pemaju untuk menurunkan harga rumah mahal yang mereka bina kerana mereka yakin boleh jual pada harga mahal ini kepada orang lain – terutamanya warga asing.

“Jadi bila mereka masih yakin boleh jual, mereka takkan turunkan harga.”

Harga rumah dijangka turun 5% | Harian Metro

Yang paling sedihnya, kerajaan sendiri terus menggalakkan warga asing membeli rumah di Malaysia. Pada Oktober 2019, kerajaan mencadangkan penurunan had harga minimum rumah yang warga asing boleh beli di Malaysia dari RM1 juta kepada RM600,000 untuk menyelesaikan masalah lambakan rumah mahal yang tak terjual.

Cadangan kerajaan ini membuatkan pembeli rumah bertelagah dengan pemaju.

Persatuan Pembeli Rumah (HBA) berkata tugas kerajaan yang hakiki adalah memastikan rakyat ada akses beli rumah mampu milik. Bukannya menolong warga asing untuk membeli rumah di Malaysia yang nyata lebih murah berbanding negara mereka sendiri.

Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA) pula mengalu-alukan cadangan kerajaan ini. Mereka berpendapat ia dapat memastikan masalah lambakan rumah tak terjual ini dapat diselesaikan dan pemaju pula dapat balik duit buat rumah mereka.

Tapi Dr. Suraya memberi amaran walaupun cadangan kerajaan ini dapat menyelesaikan masalah lambakan rumah mahal yang tak terjual, ia akan membuatkan fenomena 2009 berulang kembali.

“Bila warga asing dibenarkan untuk membeli rumah-rumah RM1 juta atau RM600,000 yang tak terjual ini, pemaju-pemaju akan berlumba-lumba buat rumah untuk warga asing.

“Kemudian tak ada pemaju yang nak buat rumah RM300,000 – iaitu rumah mampu milik bagi rakyat Malaysia.”

Dalam erti kata lain, perlaksanaan cadangan ini hanya akan membuatkan kerajaan mengulangi kesilapan pada tahun 2009 yang berpunca daripada bank dan kerajaan sendiri.

“Ia akan membuatkan pemaju menyisihkan keperluan rakyat Malaysia yang mahukan rumah mampu milik. Sudahlah kadar pertukaran ringgit kepada mata wang negara asing rendah. Bila kadar pertukaran ringgit kepada mata wang negara asing rendah, ia akan memudahkan lagi warga asing untuk membeli rumah di Malaysia” tegas Dr. Suraya lagi.

Kerajaan cadangkan skim rent-to-own kepada rakyat

 

Semasa pembentangan Bajet 2020 dilakukan, salah satu inisiatif yang dilaksanakan kerajaan untuk menyelesaikan masalah lambakan rumah mahal tak terjual ini adalah dengan memperkenalkan skim rent-to-own (RTO).

Dalam skim RTO, rakyat Malaysia dibenarkan membeli rumah berharga RM500,000 ke atas dengan menyewa dahulu selama 5-10 tahun, sebelum menukarnya kepada pinjaman perumahan pada tahun-tahun berikutnya.

Portal Rasmi Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan

Dalam erti kata lain, dengan skim RTO, kita boleh membeli rumah berharga RM500,000 ke atas tanpa duit down payment.

Sekali pandang, skim RTO ini nampak bagus. Tetapi Dr. Suraya memberi amaran.

“Kami di Institut Kajian Khazanah ada membuat simulasi perbandingan membeli rumah dengan pinjaman perumahan biasa dengan membeli rumah dengan skim RTO.

“Hasil pengiraan dalam simulasi kami jelas menunjukkan kos membeli rumah dengan skim RTO sebenarnya lagi mahal daripada membeli rumah dengan pinjaman perumahan biasa.”

Satu kelebihan skim RTO adalah ia membolehkan kita membeli rumah yang kita tak boleh beli dengan pinjaman perumahan biasa.

Jadi untuk 5-10 tahun pertama, kita akan bayar kurang kerana kita hanya bayar sewa rumah yang kita nak miliki.

Lepas tempoh 5-10 tahun ini, apabila gaji kita dah makin banyak dan naik pangkat, barulah kita akan bayar lebih kepada bank kerana kita sudah kena mula bayar pinjaman perumahan.

“Skim RTO tak sepatutnya dibuat kerana kita sepatutnya kena dididik menyimpan duit dahulu sebelum membeli rumah. Saya rasa cara itu lebih bagus dan mampan,” kata Dr. Suraya.

Apa yang dikatakan Dr. Suraya itu memang benar. Skim RTO hanya merupakan penyelesaian jangka masa pendek kepada masalah lambakan rumah mahal yang tak terjual. Ia langsung tidak menyelesaikan masalah kekurangan rumah mampu milik yang dihadapi oleh rakyat Malaysia.

Penyelesaian masalah lambakan rumah mahal tak terjual

Ketika ditanya apakah penyelesaian yang dicadangkan oleh Institut Kajian Khazanah kepada masalah lambakan rumah mahal yang tak terjual, Dr. Suraya menjawab:

“Saya mencadangkan semua projek perumahan yang dibuat oleh pemaju mestilah melalui kajian kebolehlaksanaan yang dibuat oleh penilai profesional.

“Ini untuk memastikan sasaran pasaran projek tersebut kena dengan kehendak rakyat Malaysia dari segi jumlah unit, jenis dan harga rumah.”

Pengumuman yang dibuat oleh Menteri Perumahan dan Kajian Tempatan, YB Zuraida Kamaruddin pada April 2019 lepas juga berpotensi menyelesaikan masalah ini.

Menurut laporan media, Kementerian Perumahan dan Kajian Tempatan mahu menyediakan satu pangkalan data bersepadu yang akan membantu kerajaan membuat analisis.

Pangkalan data ini diharap dapat mengatasi masalah lambakan rumah tak terjual di lokasi kurang strategik dengan memastikan setiap rumah dibina kena dengan kehendak rakyat dari segi rekaan, jenis, harga dan sebagainya.

Solving property overhang woes | The Star

Dua cadangan penyelesaian ini mungkin akan mengambil masa sebelum kita boleh nampak keberkesanannya.

Tetapi jika ada satu berita baik untuk pembeli rumah sekarang, ia adalah hakikat bahawa kenaikan harga rumah semakin menurun bermula pada tahun 2018. Dalam erti kata lain, ketika ini harga rumah sudah semakin stabil dan tidak akan naik mendadak lagi dalam masa terdekat.

Cuma satu perkara yang pasti adalah, kita sebagai pembeli rumah hendaklah membeli mengikut kemampuan. Elakkan berlebih-lebihan dalam bab hutang.

Hanya dengan cara ini sahajalah kita boleh menurunkan permintaan rumah mahal.

Sumber:

1.http://www.krinstitute.org/assets/contentMS/img/template/editor/Rethinking%20Housing%20(Full%20Report)-%20EN%20Version.pdf

  1. https://www.thestar.com.my/business/business-news/2019/09/23/unsold-homes-spike-over-1h19-says-napic?fbclid=IwAR0etgVEwjW5vEEkcB2TQTDVFkad1qW7U2vzPwXfw09j-JU8m3EtzG9Sv9k
  2. https://www.malaymail.com/news/malaysia/2019/09/10/in-johor-forest-city-set-to-deliver-20000-units-to-china-other-buyers-this/1788986?fbclid=IwAR1tkPlw_LViqDKKGdEeLwFSU_7EIPuAPshmhqgEibzpUC-0ZTtzOf4onCs
  3. https://www.theedgemarkets.com/article/condo-sale-foreigners-price-threshold-lowered-rm600000-urban-areas?fbclid=IwAR1W4GiEjdTC7cYtOz9aulyzwpHjgFCyK7r_SDlJK2ELfEwymQal7TdCt5Y
  4. https://www.thestar.com.my/business/business-news/2019/09/23/hba-lowering-property-price-for-foreigners-will-send-wrong-signal?fbclid=IwAR2tTtmSvWxuhLXpxQMEzN10F8VzIBiwHsBOXtgE6WGasVknlaQb2F6hQR8
  5. https://www.edgeprop.my/content/1600717/rehda-lowered-property-threshold-foreigners-not-bail-out-developers?fbclid=IwAR3O3pPvPhG0Pj3pdxusYl4VOmy-byb8amxuH1KnrhKPPDVzTfeZUeDTsXk
  6. https://www.nst.com.my/news/government-public-policy/2019/10/529018/2020-budget-rm10b-allocation-rent-own-financing-scheme?fbclid=IwAR0etgVEwjW5vEEkcB2TQTDVFkad1qW7U2vzPwXfw09j-JU8m3EtzG9Sv9k

Komen Anda?

Bandingkan Hartanah